Stai per vendere casa ma il Notaio ti ha fatto notare che la planimetria catastale è difforme, ossia la planimetria dell'immobile (la rappresentazione grafica) depositata presso l'Agenzia delle Entrate - Territorio Servizi Catastali Catasto Fabbricati non è corrispondente allo stato di fatto dell'immobile stesso, secondo quanto riferito dall'acquirente o secondo quanto risulta in Comune.
Alla stessa stregua, se stai per acquistare casa e ti accorgi che la planimetria che ti ha sottoposto il Notaio non corrisponde all'effettivo stato di fatto della casa, fallo notare immediatamente al Notaio rogante.
La corrispondenza tra la planimetria catastale e quella reale dell’immobile è un passaggio essenziale quando si tratta di acquistare casa. Cosa è necessario fare se questa corrispondenza non c'é? Vediamo a chi rivolgersi e quali potrebbero essere costi e tempi per la sanatoria in catasto dei disegni tecnici.
Conformità catastale, perché è necessaria
La normativa vigente in Italia prevede che il Notaio rogante accerti che l'immobile oggetto di compravendita corrisponda ai dati catastali riportati in visura e alla planimetria depositata, pena la nullità dell’atto.
Allo scopo, il Notaio è chiamato a verificare le generalità degli intestatari, la toponomastica e i dati relativi alla titolarità dell’immobile, oltre alla rappresentazione grafica dell’immobile.
Ecco perché nei casi (nemmeno così rari!) in cui emerge una difformità catastale, il Notaio richiederà che la stessa venga sanata per procedere alla stipula, sia essa una vendita, una donazione, una permuta o una divisione.
Se la difformità consiste in un errore nei dati, basta semplicemente correggere i dati catastali errati; ma se l'errore riguarda la rappresentazione grafica dell'immobile, ossia in una planimetria catastale difforme, allora sarà necessario rivolgersi ad un tecnico di fiducia (geometra, architetto o ingegnere) che procederà a una variazione catastale per aggiornare la planimetria. Queste modifiche, da effettuarsi prima dell'atto, sono normalmente a carico della parte venditrice.
Planimetria catastale difforme: come aggiornarla?
Quando si eseguono interventi di ristrutturazione importanti in un immobile, la prassi vuole che questi vengano autorizzati dal Comune mediante la presentazione di una pratica edilizia (ad esempio, un'unica grande sala che viene suddivisa in due ambienti o, al contrario, due stanze che vengono unite, o la realizzazione di un secondo bagno) e il conseguente aggiornamento della pianta esistente in catasto che dovrebbe avvenire entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Se per una qualsiasi ragione questo aggiornamento non avviene, è possibile sanare la situazione mediante il cosiddetto ravvedimento operoso che, oltre al costo della variazione catastale, comporta il pagamento delle sanzioni pecuniarie dovute per ritardato aggiornamento (compreso tra 103,20 euro e 172,00 euro).
In alcuni casi può capitare che la ristrutturazione sia avvenuta addirittura senza denunciarla in Comune. In questo caso si parla di difformità urbanistica: ossia una non corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio presentato in Comune. Quando gli interventi edilizi vengono realizzati senza richiedere l’apposito titolo abilitativo presso gli uffici comunali, questi interventi sono da considerarsi a tutti gli effetti abusivi e, nei casi in cui l’abuso non sia sanabile (perché realizzato senza tenere conto delle norme edilizie vigenti), non c'è altra soluzione che la demolizione delle opere non autorizzate previa presentazione di una sanatoria. Questa sanatoria, presentata sempre da un tecnico abilitato, è necessaria per regolarizzare la difformità dal punto di vista urbanistico-edilizio.
Planimetria catastale difforme: quando si può non aggiornarla
Anche se, come abbiamo visto, una planimetria difforme non permette la stipula, pena l'annullabilità dell'atto, esistono dei casi in cui è possibile soprassedere al rideposito della planimetria. Si tratta di quei casi in cui le difformità rilevate siano di lieve entità.
Ma come stabilire se una difformità è lieve o meno? Sicuramente una modifica del numero di vani catastali non può rientrare nella casistica delle lievi difformità, così come non sono lievi le modifiche che hanno comportato dei cambi di destinazione d'uso anche parziali o un aumento della superficie calpestabile, tanto per citarne alcuni.
Sono considerate lievi difformità, ad esempio, un minimo spostamento di una porta, o piccoli errori grafici o, per semplificare, quelle variazioni che non modificano la rendita catastale del bene immobile.
Aggiornamento della planimetria catastale: costi e tempi
Per concludere è evidente, da quanto visto fin qui, che la regolarità urbanistico-edilizia di un immobile non garantisce automaticamente la regolarità catastale. È bene tenere presente che le regolarizzazioni urbanistico-edilizie sono decisamente onerose in termini economici e non è sempre detto che siano percorribili. Alla luce di tutto questo è sicuramente preferibile dover sanare una "semplice" difformità catastale che non una difformità in ambito urbanistico-edilizio. In quest'ultimo caso, infatti, le tempistiche sono più incerte ed i costi decisamente più elevati, mentre - in caso di regolarità urbanistico-edilizia - le variazioni catastali per difformità o errori nei dati sono di rapida esecuzione e decisamente più economiche.
