La donazione di un immobile è un atto, regolamentato dall'art. 769 del Codice Civile e stipulato da un Notaio, attraverso il quale una persona (donante) trasferisce un bene ad un soggetto (donatario).
Ancorché la donazione si configuri come un gesto di generosità, è bene sapere che questo tipo di atto, nel tempo, può comportare delle difficoltà per chi la riceve. Cerchiamo di far luce sui possibili rischi e su come proteggersi.
Quali sono i rischi di una donazione di immobile?
La donazione di un bene immobile porta con sé possibili rischi. Non è infrequente, infatti, che questo atto possa essere impugnato dagli eredi legittimi del soggetto donante, quando dovessero ritenere che la donazione abbia leso i loro interessi. Per questo carattere di alea che contraddistingue l'atto della donazione, anche le banche sono mediamente reticenti nel concedere mutui a chi si accinga ad acquistare un immobile proveniente da una donazione.
La possibilità di impugnare la donazione deriva dal fatto che questo tipo di atto, in qualche modo, "sottrae" un bene dai cespiti che dovrebbero essere trasferiti con la successione; pertanto è facoltà degli eredi, nel momento in cui si apre il procedimento per l’eredità, impugnare l'atto e chiedere la re-immissione del bene nel patrimonio complessivo a dividersi. Questa impugnazione riguarda non solo il soggetto donatario, ma - come in una sorta di "tamponamento a catena" - anche eventuali acquirenti che avessero comprato il bene da chi l'ha ricevuto in dono, nonché la banca che avesse concesso un eventuale mutuo ipotecario.
La donazione è suscettibile di impugnazione o revoca per 20 anni dal momento della stipula, se il donante è ancora in vita, o per dieci anni dopo la data del decesso del donante stesso. Solo decorso questo lasso di tempo, il bene non è più rivendicabile.
Quali strategie per proteggersi dai rischi di una donazione?
La più comune forma di protezione dai rischi della donazione consiste nella sottoscrizione di una polizza assicurativa che protegga il donatario, l'eventuale acquirente di un bene donato e/o la banca che ha concesso il mutuo a quest'ultimo, coprendo il danno economico che si subirebbe in caso di una revoca o di un’azione di restituzione tramite il versamento di un premio una tantum alla sottoscrizione.
Quali documenti occorrono per un atto di donazione di immobile
Dal punto di vista della documentazione occorrente per la stipula di una donazione, non ci si discosta molto da una normale compravendita. Una volta fornita la provenienza del bene e i documenti personali dei comparenti, lo studio notarile si farà carico delle ispezioni ipotecarie e catastali per accertare la titolarità del bene e scongiurare l'insistenza di gravami sul bene, come ipoteche o pignoramenti. Il Notaio verificherà anche la conformità delle planimetrie depositate in catasto con lo stato di fatto dell'immobile nonché le autorizzazioni urbanistiche. In caso di immobile abitativo, il soggetto donante dovrà fornire anche l'APE. Il giorno della stipula, se il bene è all'interno di un condominio, sarà richiesta la liberatoria dell'amministratore che attesti il saldo delle spese condominiali di competenza dell'immobile. Al termine della donazione, il notaio procederà, esattamente come per altri atti di trasferimento di proprietà, con la trascrizione presso la competente conservatoria dei registri immobiliari, alla registrazione e alla voltura catastale.
Quanto costa un atto di donazione
Per il calcolo delle imposte dovute a fronte di un atto di donazione, la prima variabile da considerare è il rapporto di parentela intercorrente tra donante e donatario.
Per le donazioni di immobili in linea retta, del valore oltre il milione di euro, si applica l'aliquota del 4% sull'importo eccedente il milione. Sotto tale cifra, l'imposta non è dovuta. La donazione tra fratelli e sorelle prevede invece un'aliquota del 6% sul valore eccedente i 100.000 euro. In caso di donazione a favore di parenti fino al quarto grado, affini in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado, l'aliquota è del 6% sul valore totale dell'immobile senza alcuna franchigia. La donazione a beneficio di estranei prevede un'aliquota dell'8% sul valore dell'immobile, senza franchigia.
A questo bisogna aggiungere l'imposta ipotecaria (dovuta per la trascrizione) pari al 2% del valore catastale dell'immobile o del maggior valore indicato nell'atto, e l'imposta catastale (per la voltura in catasto) pari all'1% del valore catastale dell'immobile o del maggior valore indicato in atto. Se la donazione dovesse essere prima casa per il beneficiario, gli importi da versare saranno fissi nella misura di 200 euro per ciascuna imposta. Se il valore dell'immobile supera il milione, a queste imposte va aggiunta quella di registro, pari a 200 euro. A questi importi vanno sommate le spese di istruttoria e la parcella del Notaio. Se ti occorre un preventivo, clicca subito qui.
